在行业深度调整期间，国有央企承担了清理部分行业、接手迅雷企业未完成资产的重任。但是，他们也需要优先考虑维持现金流，他们也需要打一场利润保卫战，并处理他们的土地储备和资产。

国企虽然备受“富爸爸”推崇和庇护，但也需要节衣缩食。比如某央企某开发人员，要求员工打印纸双面打印，中午关灯，严格控制员工文具发放，下班后关掉所有电器。

目前在很多地产商眼里，国企有一个过滤器，是绝佳的“避难所”，即使降薪降职也要挤进去。但是，房地产的下滑对行业内任何一家公司都是有影响的。进入国企，不代表可以平躺，过着朝八晚五的生活。里面的员工也将面临组织架构调整和人员优化，甚至更严重的“内卷”。

利润之谜

即使是央企掌舵，也不得不承认经营的压力。

在中期业绩会议上，严忠海建国直言，市场面临短期压力。“目前市场处于上半年和下半年的过渡期，过渡期需要一段时间，包括行业的出清。过程相当复杂，也很苦。”

“惨烈”二字准确概括了当前房地产的困境。近六成房企营收下滑，整体净利润同比“减半”，两家房企资不抵债.一系列数字令人吃惊。

其中，地产国家的央企也难以幸免。乐居财经关注的30家代表性国企中，19家企业上半年实现营收增长，但仅有9家企业净利润实现增长，可见其整体盈利面临压力。

房地产开发商净利润下滑已经成为行业普遍现象。两年前房企拿地成本高。现在这些项目到了结算期，叠加的行业在往下走，利润空间是必然的。

T0P 4国有房企中，万科、绿地、保利、中海的营收分别为https://www.zhucesz.com/亿、https://www.zhucesz.com/亿、https://www.zhucesz.com/亿、https://www.zhucesz.com/亿。即使是这四家收入超千亿的房企，净利润也不一样，呈现出很大的差距。

其中，归属于绿地母亲的净利润比去年同期减少了近一半的https://www.zhucesz.com/；被称为利润之王的中海的利润指数也下降了https://www.zhucesz.com/只是在今年上半年万科才放缓脚步止住下滑，获得https://www.zhucesz.com/'s回报净利润的增长。

此前，万科2021年净利润出现上市31年以来的第三次下滑，甚至减半。除了疫情、毛利率降低等因素，也使部分项目和个人股权投资贬值。

在房地产下行环境下，“增收不增利”的规律依然适用于国企阵营的大部分主体，只有少数能“独善其身”。

比如“保三保一”的保利发展，还是央企老大哥。其在pe期间的收入

此外，更为激进的华润置地、成为救市主角之一的招商蛇口、发展呈“双曲线”的金茂，净利润都出现了不同程度的下滑。而CCCC地产只拿到了https://www.zhucesz.com/亿的净利润，却要承受https://www.zhucesz.com/的负增长

上半年头部国有房企都难逃利润下滑的魔咒，更别说规模更小的国企了。它本身抗风险能力不高，就像巨浪中的一只小船，任凭风暴冲击它。

如手头项目不多的京能地产，期内收入由https://www.zhucesz.com/增长，但永清丽园一期、天下川三期等结转项目毛利相对较低，导致整体利润大幅下降。上半年归母净利润1亿元的https://www.zhucesz.com/,扭亏为盈，https://www.zhucesz.com/时报跌幅最大，为地产商跌幅最大。

但金融街控股营收和净利润增长超过90，扣非净利润增长170。虽然利润数据亮眼，但仅出售丽思卡尔顿酒店就贡献了近70的净利润。换句话说，其常规销售贡献的利润并不多。

此外，田放发展、北辰实业、首都魁大的净利润跌幅均超过两倍。

上半年这么难过，下半年也不会好多少。华润置地首席财务官郭预测，“今年，经营物业的压力仍然较大。全年来看，经营物业可能会比正常年份弱一点。”

处置资产

一年多来，国有房企和地方城投公司似乎承载了更多的责任。他们到处忙，比如，拍市场的照片，收购保险公司和项目，推销大楼保安。

河南铁路投资有限公司旗下童生地产投资建业，深圳特区建发控股抢滩华南城，招商蛇口、长城资产、中新程凯、凯撒达成项目收购合作等国资的接连出手，给行业带来了一丝曙光，促进了房地产的出清。

叠加土地拍卖市场的努力，征地名单上的国有资产越来越显眼。

根据克而瑞榜单的数据，今年前8个月，TOP 20新增土地主体中有14家国企。除了保利、华润置地、中海、万科等耳熟能详的名字，中国铁建、陕西建工、钟健东富、武汉城建也出现在名单中。

对于国企来说，是民企缩表过冬快速扫货的绝佳机会。但持续大规模扩张拿地，最终会导致企业债务激增，成本上升。特别是一些国企在拿地时更看重高能耗城市的优质地块，进一步推高了购买成本。

直到今年年中，绿城、SIIC发展、首都大学、远洋集团都在“三条红线”黄档；保利地产、绿地香港在橙档；中交地产和金融街甚至在红档。a股公司中，京能地产、田放发展、中交地产、京投发展、金融街、光明地产的净负债率也超过100。

今年以来，房地产销售并不顺利。面对三条红线的压力和市场下行，一些国企只能优先保留现金流，主动让出部分利润。比如考虑到合作伙伴的运营风险，会选择退出一些开发项目，以快速隔离风险。

此外，和民营企业一样，积极优化资产。比如5月份，绿地召开投资者电话会议，提到计划三年出售2000亿资产，一年500-700亿，包括自持业务、写字楼、酒店等。6月，中远集团出售了李泽办公楼

尽管如此，未来几年，地产国家国企、地方城投等企业无疑将成为房地产市场的销售主力。打赢利润保卫战，完成市场化转型，是他们接下来面临的重要课题。

尤其是对于地方城投平台来说，他们手里握着大量的土地资产。要实现土地价值最大化，加快项目入市，必须考虑引入专业合作伙伴共同开发。合作开发、小股交易，甚至代建制模式都是找到最优解的关键。

城投如果能与专业开发商合作，将对城投手中项目的产品质量、开发、销售进度起到最直接的推动作用，提高项目利润的实现能力。

在市场上，也有很多国企和城投公司的代理商可供选择。据乐居财经统计，目前已有超过40家品牌房企成立了代建局。绿城管理层和龙湖龙之造都把业务瞄准了充实城投公司手中的土地储备。

优化裁员

年初，https://www.zhucesz.com/曾发布报告，其中提到2021年房地产行业裁员人数在所有重点监测行业中排名第二，第一是几乎全军覆没的教育培训行业。不过，今年上半年，估计教育培训第一宝座就要让给地产了。

在如今风声鹤唳的房地产行业，裁员降薪早已司空见惯。越来越多的国有房企讲究“贵而不贵”，靠体系化来打仗。郁亮自己也曾说过，“人少了，但更专业，更高效。”

据媒体统计，绿地香港2022年6月底员工3250人，较年初减少757人，优化比例近19；上半年，绿城和远洋员工人数分别比年初减少396人和668人。但由于这两家公司的员工基数较大，优化后的比例仅在https://www.zhucesz.com/和https://www.zhucesz.com/

另一方面，金地也被质疑“裁员盈利”。上半年，https://www.zhucesz.com/减少了金地的管理费用，管理费用的变化是由于劳动力工资的减少。上半年，公司在https://www.zhucesz.com/,应付职工薪酬为1亿元，年初在https://www.zhucesz.com/,应付职工薪酬为1亿元，较去年末减少https://www.zhucesz.com/。

但在这一轮深度调整中，国企和民企在组织调整和人员优化上有本质区别。相比很多私企为了生存而被迫裁员，国企裁员大多是因为主动的战略或组织结构调整。

例如，今年年中，中海地产华北区域进行了一轮跨区域整合，保证了区域规模适度，实现了“市场、人员、资源”的整合与协调。在干部选拔上，也更倾向于内部培养的精英。

华润置地也有类似动作。上半年调整组织架构，将华东整合为六大城市公司。还将组织定位从“总部专业化、区域做强、城市实用化”调整为“总部专业化、区域精细化、城市实用化”。

调整后，华润置地总部共设置16个部门，其中新增科技创新部，实施科技生产、智能产品、数据资产职能，实施科技赋能职能。

但是，组织结构的调整必然带来人员的变动。充其量是“优化”“提质增效”，但其实本质是“变相裁员”。

目前，在许多房地产开发商的眼中，国有企业有一个过滤器，wh

所以，今天对国企的认识已经不能停留在“铁饭碗”和“少花钱多办事”的层面。

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