住宅项目如何通过设计创新提升品质，从而产生溢价或缩短销售时间，一直是业内热议的话题。

近日，明源君与部分业内人士进行了对话。大家认为行业内住宅项目难以突破的三大瓶颈是：

（1）空间瓶颈：大家都知道景观大，距离宽，看着高档。大家都知道房子设施齐全更好卖。但地价越来越贵，不把可售面积最大化，很难赚钱。如何既能做出足够的可售面积，又能打造超美景观、完善配套？

②精神瓶颈：目前几乎所有的房企都试图在社区通过硬件设计来满足客户的精神需求。然而，一些项目硬件在出售时起到了噱头作用，进而沦为摆设。什么样的硬件能够不断满足客户的精神需求，从而带来更多的新旧，为项目二期、三期带来溢价？

③室内创新瓶颈：如果说在社区创新，就怕没有创意。然后室内创新总感觉到已经走到了尽头。毕竟户型风格总是千篇一律的，人的基本需求又是那么多。

以上三大瓶颈确实难以突破，但并不意味着不能突破。万科、金茂、旭辉等知名企业近年来也有不少突破，明源君就是一例。

美化周边公共区域

为业主打造“可用”环境

从而突破了空间的瓶颈

要想突破空间瓶颈，不能执着于“有”，要想着“用”。这个想法是：

红线外，为小区业主打造各类景观和配套设施。虽然这些景观和配套设施也可以供其他市民使用，但受益最大的还是小区业主，因为他们离小区最近。

明远君举了三个例子来说明这个问题：

先来说说万科北京冠城大家项目。

拿地之初，项目地块及周边环境大致方位如下图所示。其中，更重要的资源是房石渠、温榆河、湿地以及项目中间的一处集合绿地：

在

在“改造周边环境，实现多方共赢，让小区业主成为最大受益者”的思路指引下，万科对“莞城.大家”周边环境进行了三大改造：

1.将一段方石渠整治得更整齐，沿河增设不少儿童活动设施。

2.通往小区的市政道路两侧种植笔直的法桐，将这条路打造成充满仪式感的“法桐家园大道”。

3.将项目地块旁的征集绿地打造成诗意公园“鹿鸣公园”。

上面这些景观并非“莞城.大家”的业主所独有，其他市民也可以前往，但“莞城.大家”的业主无疑是最大的受益者。

再来说说贵阳的“中铁读山湖云”项目。

在其项目正门前，有一个无缝对接园区，如下图所示：

公园是典型的喀斯特地貌。在开发过程中，中铁没有将其大致夷为平地，而是保留了这些具有地方特色的地质构造。公园的大部分区域如下图所示。

由于园区与项目无缝对接，项目业主无疑将成为最大受益者。

第三，再来说说北京的金茂府。

项目附近，金茂共拿下7宗地块，如下图所示。

最后，金茂参照国际BLOCK街区生活方式，在东西约一公里、南北约一公里的两轴旁七宗地块上，整合别墅区、大学、医疗、养老、商业（会所）、城市公园、地铁、邻里空间等八大维度资源，满足90°高品质生活需求。

北京的道路拥堵严重，但北京金茂府的业主们可以步行解决1公里范围内的大部分居住需求，从而过上更加悠闲的生活。

根据社区需求设计精神空间

入住后持续优化

就能突破精神瓶颈

目前，很多社区的活动空间都是商贩们按照自己的想法安排的。但是，你不是上帝，你喜欢的东西，主人可能不喜欢，你是安全的

划，不一定对。许多研究报告只是迎合甲方领导的想法。

1.设计好的活动空间，必须从社区自身的需求出发。

作为国内社区活动的领导者，阿那亚有了社区后，接下来要做什么楼栋，必须在社区讨论，不断修改。例如，如果你想建一个美术馆，问问每个人的想法。如果社区反响不强烈，就意味着以后使用率可能不高，就需要改版，最后变成美术馆主题的早餐餐厅，可以看日出、吃早餐。

2.设计好的活动空间，要给建筑留白，让它在未来有更多可能

建筑有三条生命：第一条是从概念到绘图；第二次是从图纸到实体；第三次是建筑与人的互动。很多建筑，没有第三次，就成了低利用率的建筑。

阿那亚的每一个公共建筑，在设计时都要考虑能否成为一个自由的空间、一个普遍的空间，能否在建筑本身之外，给人们带来更多延展生命的可能性。比如，Anaya因为发现孩子们冬天没有室内活动空间，就把会所的20个房间改造成了儿童餐厅……

建筑本身没变，功能却在增加，最典型的当然是“孤独图书馆”。图书馆现在不仅是阅读场所，也成了“社区家史馆”。

更让人觉得有趣的是，图书馆还是一个社区文化空间，业主经常在这里表演节目、音乐会，外籍音乐家举办四重奏、钢琴独奏等音乐活动。为什么？由于图书馆的设计有弧度空间，音响效果特别好。

而且，图书馆因品位高、人气旺，成为北京众多时尚产品举办产品发布会的场所。宝马Mini、鄂尔多斯、爱马仕、万宝龙都在图书馆拍电影、开发布会。这样的多重用途在构建库时是完全出乎意料的。

3.设计好的活动空间，可以考虑“传统功能+精神功能”

旭辉CIFI-6

产品创造性地引入了“七彩网格”的形式。格架放置在小区内开阔的绿地和花园中，通透透亮。无论晴天还是雨天，每个人都可以在里面活动。网格内的活动，小区里散步的居民甚至楼上围观的业主都能看到。

网格的大小为*米，是标准化的。2箱、3箱、4箱，可以进行不同的组合，实现不同的功能。

下图是由两个格子组成的公共健身房内部陈设：

熟悉社会理论的地产人都知道，人们参与社会活动的前提是让他们看到活动。例如，当孩子们看到一群孩子在玩耍时，他们会自动加入。社交距离(~)是朋友、熟人、邻居、同事在日常谈话中的距离。创造接近社交距离(~)的机会可以促进陌生人之间的社交。

徐汇社区的各种设计都在向这个维度靠拢。例如，它的“彩色网格”的大小是*米。公共健身房的陈设由两个格子组成，人与人之间的距离正好在~之间。

这样，透明健身网格实现了三个目标：

1.具有传统健身功能，是刚需，所以不会空置；

2.让楼上业主看到其他业主在锻炼，所以也想加入进来；

3.加入运动的业主，因为距离合适，自然会认识并成为朋友。

采用各种新技术

突破室内创新瓶颈

室内空间有限，凭借自己的思维，确实很难做出别人没有的创新。

但如果是技术的力量，那就完全不同了。

过去，很多老大难问题因为没有相关技术无法解决，或者技术昂贵无法推广。现在，如果通过技术创新解决相关问题，瓶颈就会被突破。而且，这种技术创新往往会带来设计和观感上的极大优化。

明元军举了一些例子来说明这个问题。

很多

人们回家找车位需要半个小时。

在龙华金茂府的车库里，铝合金打磨的吊顶缝板中间藏着一条灯带。当车主的车通过车牌自动识别进入地下车库后，系统会识别车主及车辆所属楼栋信息，并通过灯带引导车主停放到最近的空车位。