重庆长租公寓市场分析――渝中篇

自从引入“自持竞得”后，自持地块成为拍卖市场的高频词。项目中的房子，有的是作为商品房出售，有的是“自持租赁”，已经逐渐成为常态。

在今年全国22个重点城市首轮集中供地中，北京、天津、青岛、广州、深圳、杭州、宁波、合肥、无锡、成都、长沙、郑州等城市纷纷加入“自持竞赛”。从拍卖结果来看，“要拿地，必须自持；为了恢复现金流，发展“长租公寓”业务成为房企的一个选择。

2020年11月3日，长租公寓正式列入“十四五”规划，大力发展和培育租赁住房成为“六个保障”“双循环体系”发展新格局的重要组成部分。

可以预见，在“房住不炒”的基调下，随着政府对土地拍卖规则的调整，以及国家对租赁市场培育力度的加大，以长租公寓为代表的自持租赁业务可能重新获得资本认可，成为下一个追捧的热点。

本文将以重庆市渝中区长租公寓市场为例，探讨长租公寓的发展趋势，希望能为即将进入的企业提供借鉴和启示。

市场潜力

根据今年公布的“第七次人口普查”数据，十年来，重庆人口增加了1万人，重庆是人口净流入城市；此外，根据企业https://www.zhucesz.com/的调查结果，重庆入围2021届毕业生的首选工作城市，有大量的潜在租房者。

有重庆“母亲城”之称的渝中区，2020年1亿元，位居全市第三；人均GDP超过20万元，居全市第一，租赁市场潜力大。

市场形势

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长租公寓运营企业类型

按照公寓运营商的划分，长租公寓运营商可以分为五类，包括国企、地产商、中介服务商、创业品牌、酒店。

国企：国企和国企开发商，如南京东南国资投资集团的东南青交。

地产商：因为资金和物业资源优势，基本选择集中式长租公寓，如龙湖冠宇、万科于波、朗诗语等

中介服务商：比较了解租客需求，有开发商合作资源和线下销售团队，运营能力强，如世联宏普、链家等。

创业部：较早进入长租公寓市场，积累了较多运营经验，通过线上线下结合的方式，将互联网渠道和房屋租赁带入房地产和房屋租赁行业。

酒店：有租户管理经验，有存量物业运营能力，以集中为主，对经营地段要求较高，如雅仕阁、铂金沃趣、如家逗号公寓等。

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渝中区长租公寓运营企业类型

渝中区的长租公寓运营商主要是地产商和创业品牌。地产商有龙湖冠宇(解放碑店)、龙湖冠宇(七星岗店)、朗诗语(两路口店)；创业的品牌部有嘉嘉公寓、丁丁寓公寓、邻里公寓、尚乐公寓、自由之家、新开公寓、休闲公寓、融者公寓等。

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地产商是长租公寓。

【龙湖关羽街方北店】

项目原址高端，租金比其他门店高700-1000元/月左右。普通白领和毕业生租不起，目前入住率达不到企业预期；调整价格后，

渝中区上市人才公寓，可申请入住补贴；现在入住率已经达到90%。

【朗诗雨两路口店】

项目定位为白领公寓，两路口店是朗诗语品牌在重庆的第一个项目；这个公司

1.与2019年相比，房地产开发商的长租公寓呈现出“租金低廉、支付方式多样化”的特点。一方面，如龙湖冠宇街方北店，月租由2019年最低的3050元降至1629元，成功提升了入住率；另一方面，租赁期限从一个月开始，支付方式分为月付和季付，满足各类客户的实际需求。

2.选址注重“区位交通”的要素。以各大地产商的集中式长租公寓为主，比如朗诗语的产业密度、交通便利是评价标准；龙湖观鱼用于选择商业或商业建筑等商业密集区域。

3.租住集中式长租公寓的人群学历较高，以白领和大学毕业生为主。这些群体大多具有大学学历，以从事金融业、信息服务、住宿餐饮等行业的25-29岁以下年轻客户为主，收入水平高于重庆居民收入中位数。交通因素是租房最重要的因素。如果有支持长期稳定的相关租房政策，可以考虑连续租房。政府可以结合当前实际，出台相应的租房政策；长租公寓从公寓选址到室内装修设计，再到运营管理体系的构建，都能从客户的角度满足重点客户的需求和喜好。

4.向企业开放渠道，人才公寓上市，政府补贴。包括龙湖冠宇街方北店、七星岗店，均在渝中区人才公寓挂牌，可申请入住补贴，减轻租房负担；此外，龙湖冠宇提供企业员工认证优惠，为企业提供批量出租享受整体优惠，或者为员工个人提供协议价格。

5.受近两年长租公寓集体雷霆的影响，创业品牌部发展严重受挫，商业模式亟待转型。建议与有意长期自持租赁房源者合作，提供技术和管理服务，开辟新渠道。

6.随着近几年的发展和沉淀，在国家相关规范性文件下，长租业务也进行了大洗牌。部分房企停止了长租业务的发展，只做自己的存量；部分房企直接将长租业务从集团剥离。

2019年，施琅地产剥离长租公寓业务，远洋集团也传出项目整体转让的消息。2021年，世联行还将其红普公寓“出售”给魔方，并分拆上市母公司。

如今，只有万科、龙湖、招商、钟君、旭辉等。是那些在长租市场还在扩张的地产商，模式也逐渐从包租走向资产管理。随着国家政策的鼓励和支持，优质资源也在向龙头企业倾斜，品质和服务将是核心竞争力。回到企业https://www.zhucesz.com/看到更多。