编者按：房地产、家居、物业行业正在多条轨道上突围。继“底层隐藏房企”系列之后，乐居金融推出2022年度计划【出圈】，深挖企业破圈得失。系列：《碧桂园服务“取暖”中石油》。 文/乐居财经徐九绵 随着冬天的临近，北方城市的气温越来越低。随着一波又一波冷空气的到来，蛰伏了半年的暖气管道陆续开通。 一个接一个，输送到家家户户的供热管道里，有几千亿的大生意。 借着“三供一业”分离交接改革的东风，5年前，头部物资企业碧桂园服务赶上了中石油，挤进了供热轨道。 在刚刚过去的2021年，碧桂园供热业务收入约为12亿元。与其全年288亿元的总收入相比，供热业务贡献的收入仅占4%，并不算多。 但据乐居财经《物业K线》统计，目前“电力及火电生产和供应业”主要上市公司有28家，2021年营收超过2000亿元。其中，年度总收入不足12亿元的公司有9家。 也就是说，2021年，作为物资企业碧桂园服务，仅供热业务的收入就超过同期上市供热企业总收入的30%左右。 抱着央企中石油的大腿，碧桂园服务拿下的不仅是供热业务，还有石油石化背后的住宅、写字楼、工业、商业等物业服务市场。 4亿投资撬动100亿收入 什么是「三供一业」？即企业的供水、供电、供热、物业管理。 2016年，全国推进国企职工家属区“三供一业”分离移交。此后，国企将家属区的水、电、暖等物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位管理。 借此机会，2018年7月9日，碧桂园服务发布公告称，拟出资4亿元与洲际海峡能源投资(北京)有限公司(简称“洲际海峡”)设立合资公司，承担合作央企“三供一业”改革的物业管理及增值服务。 凭借这4亿元的投资，碧桂园服务在过去三年半的时间里撬动了超过100亿的收入。 自2019年起，“三供一业”业务在碧桂园服务业绩报告中单独列示。据乐居财经统计。经济学《物业K线》截止目前，“三供一业”在https://www.zhucesz.com/累计为碧桂园服务收入约1亿元。 数据显示，2019-2021年和2022年上半年，碧桂园“三公一业”收入分别为https://www.zhucesz.com/, 1亿元、https://www.zhucesz.com/, 1亿元、https://www.zhucesz.com/亿元、https://www.zhucesz.com/亿元左右。同期，总收入分别占https://www.zhucesz.com/,https://www.zhucesz.com/,https://www.zhucesz.com/和https://www.zhucesz.com/的比重。 管理面积方面，截至2022年6月30日，碧桂园“三供一业”业务物业服务合同管理面积约8530万平方米，收费管理面积约8520万平方米。 事实上，自2019年底以来，碧桂园服务“三供一业”的管理面积基本保持稳定，但为何该业务收入却逐年大幅增长？这与碧桂园不断规划业务发展、拓展增值空间有关。 如在“三供一业”的物业管理服务项目中，积极布局社区零售、社区传媒、便民充电桩、汽车养护、家政、上门维修、洗衣等业务。 单一上市伏笔 服务“三供一业”的碧桂园合作伙伴洲际海峡成立于2017年7月。它是海峡能源公司的全资子公司， 通过股权，碧桂园服务直接持有宝石花家居60%股权，为大股东和实际控制人；洲际海峡持股20%，其余20%由佛山碧桂园管理咨询有限公司(简称“碧桂园管理咨询”)持有。 其中，碧桂园管理咨询是一家香港注册公司，名为碧桂园康腾企业。 对此，有分析称，“不排除碧桂园服务未来拆分‘三供一业’单独上市的可能。” 事实上，对于这种潜在的可能性，碧桂园物业服务与洲际海峡当初曾约定“碧桂园物业服务在合资公司公开上市后三年内不得出售其在合资公司的股权，合资公司成立后三年内不得公开上市。” 时至今日，宝石花之家已经成立3年多了。碧桂园服务可以决定是否将其资本化。 但在此之前，碧桂园服务可能要先解决“三供一业”业务利润低的问题。 目前，宝石花家旗下共有7家公司，涉及商业运营、物业、传媒、能源科技等公司。 其中，宝石花物业管理公司作为国有股主导的混合所有制企业，由宝石花家园孵化，为国企“三供一业”分离转制改革而生。是目前国内唯一一家央企矿业权管理业务分离、转让、接管的示范企业。 官网显示，其总部位于北京市海淀区，60家分公司/子公司经营管理的住宅面积超过1亿平方米，主要为1000多个石油石化职工家庭中的400多万居民提供物业服务，服务区域覆盖全国19个省(自治区、直辖市)的68个市县。 此外，它还管理着224栋办公楼、226栋公寓楼、83个食堂、3所幼儿园和10家超市。 仅https://www.zhucesz.com/的毛利率 “三供一业”业务毛利率低。在前几期业绩报告中，碧桂园服务甚至会增加一个专项，剔除“三供一业”业务后的整体毛利率水平。 2022年上半年，碧桂园服务的整体毛利率约为https://www.zhucesz.com/,较https://www.zhucesz.com/去年同期下降5个百分点。 其中，“三供一业”业务的物业管理及其他相关服务的毛利率为https://www.zhucesz.com/,较去年同期https://www.zhucesz.com/低5个百分点。根据碧桂园的服务解释，这主要是由于低毛利率结构业务在期内大幅增长的社区增值服务中占比相对较大。同期碧桂园“三供一业”服务以外的物业管理服务毛利率约为https://www.zhucesz.com/ 事实上，在“三供一业”业务中，所服务的大部分国企小区都是建成已久的。一方面，物业服务的单价本来就低；另一方面，相关设备老旧，维护更新成本高。 值得注意的是，根据碧桂园的服务，今年上半年供暖服务的毛利率有所改善，从2021年年中的https://www.zhucesz.com/到https://www.zhucesz.com/的https://www.zhucesz.com/,上升了5个百分点，这主要是由于分离和移交改革，以及设施和设备的改造带来的节能和效率的提高。 但与上市供热公司相比，其供热服务的毛利率仍然较低。 据乐居财经《物业K线》报道，2022年上半年，供热行业上市公司中，毛利率最高的为工大科亚(https://www.zhucesz.com/)和瑞纳智能(https://www . https://www.zhucesz.com/)，分别为https://www.zhucesz.com/和https://www.zhucesz.com/,其他企业的毛利率都低于30%。 至于“thr”的低毛利率 【关注百家号乐居财经，洞察房地产市场变化。】 文章来源：乐居财经 报告/反馈