近年来，决策层大力提倡“租售并举”，租赁市场也显示出巨大的市场空间。很多开发商都看到了这个市场机会，包括万科、世联、链家等企业都抢滩租赁市场。21世纪经济报道记者对市场上主要的长租公寓产品进行了初步调查，发现目前房企推出的产品大多面临盈利问题。 世界银行集团副总经理兼秘书长袁宏昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式(长租公寓)的坚定支持者。”在袁宏昌看来，相比分散式长租公寓的诸多弊端，集中式长租公寓可以与业主签订7年以上，甚至长达15年的合同。有了长久的租赁保障，企业才敢大规模投入其中。另外，标准化的产品、较小的管理半径、集中式公寓的社区氛围也是它的优势。 近年来，随着决策层大力倡导“租售并举”，包括万科、世联、链家、我爱我家等公司，纷纷抢滩租赁市场，宣布加大对长租公寓的投资。 巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。2010年12月7日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告显示，2020年、2020年、2025年，中国房地产租赁市场租金规模分别约为一万亿元、一万亿元、一万亿元，预计2030年将超过四万亿元，市场前景看好。 据Wind华景证券研究所的一组数据显示，中国目前租赁市场的GMV(总成交额)为1万亿元，相比美国、日本的7万亿元、2万亿元有很大的发展空间。预计到2030年将达到5万亿元。 长租公寓经过一段时间的考验，逐渐被国人接受。根据麦点研究院报告的调查样本，公寓市场的消费者中有20%是男性和女性，其中男性61人，女性39人。更挑剔的女性用户在20%中占了近40%，这意味着中国人已经普遍接受了公寓这种新的住宿方式。公寓市场的消费者以26-35岁的80后为主，占比58%，超过其他所有年龄段的总和。虽然这个群体是当前社会的中坚力量，但是由于一二线城市的高房价，很多潜在购房者被迫选择租房。 根据海通证券的市场调研，市场上品牌公寓的主要客户群体是刚毕业的大学生和年轻白领，以及20-35岁的单身年轻人。然而，21世纪经济报道记者在实地调查中发现，随着长租公寓模式被广泛推广，目前公寓消费者中不乏已婚人士。 开发商抢滩 从一开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正逐步从导向落实到实践。20年底和2017年初，住建部两次发布文件，推动租赁企业机构化、规模化发展，提出12个城市作为租赁市场试点城市。从住建部2017年一季度的政策导向可以看出，政策利好租赁企业发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房源满足市场住房需求。 2017年7月，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选择等12个城市开展试点。租赁市场迎来政策利好。 在政策号召下， 近期，冠宇是集团继住宅、商业、物业之后的第四大战略主渠道业务。这也是对国家租售并举政策的积极响应。冠宇是长租公寓的品牌。 根据我们的计划，长租公寓业务将扩展到16个城市。此外 万科也在积极布局长租公寓市场，但被列为“拓展业务”。20日，万科提出从纯住宅开发商转型为D城市配套服务商，万科尝试在、和等城市租赁长租公寓，品牌各异。2005年5月，万科正式推出以25-30岁白领为客户的系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科公园在全国22个城市运营公寓16000套，签约公寓约10000套。 除了房企，房产中介也纷纷试水长租公寓市场。20.世联行开始试水公寓市场，世联行参与短租市场；同年8月，旗下长租公寓品牌弘普公寓开业。 袁宏昌表示，世界银行试水公寓市场与他们发现客户需求有关。当时有些业主买了房子没住，想把房子租出去，于是世联行开始顺应这种需求推出短租公寓。随后，世界银行研究部发现，该市第一套房子的价格上涨了。对于大多数人来说，买房很难解决住房需求。但是城市发展需要年轻人，年轻人的住房需求意味着长租公寓有很好的市场。发现这个市场的世界银行，开始尝试长期出租公寓。 除了这些试水长租公寓市场的典型企业，包括链家、我爱我家以及众多创业机构在内的企业也纷纷布局或正在调研长租公寓市场。其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中最具竞争力的一种。目前，集中式长租公寓已经聚集了来自多个行业的玩家，包括有你、魔方，这类具有互联网基因的公寓品牌，有万科等地产大鳄，还有逗号、沃趣等酒管集团。 难以盈利 虽然背靠政策，租房市场前景非常广阔，但不赚钱是行业普遍现象。最近向外界明确表示三年内不考虑盈利。虽然，他说自己很重视长租公寓市场，给自己定了一个远大的志向，就是到2020年，希望做到长租公寓市场前三，租金收入超过20亿。但同样作为主渠道业务，商业地产的目标是到2020年租金收入达到60亿。 麦点研究院(MTA)和Talking Data今年4月联合发布的《20度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重资产属性，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价租金，收取其他衍生服务”的盈利模式。关于分散式公寓，得益于去年国家和地方政府出台的鼓励住房租赁的措施，各地也出台了相应的配套意见，多个省市将N 1住房租赁合法化。所以目前分散式公寓的盈利模式还是以租金差为主。 两年多来一直在试水公寓市场的世联行，目前仍处于亏损阶段。世界银行2017年中期报告显示，由于公寓管理规模扩大，2017年上半年公寓管理业务收入10亿元，同比增长但成本增加10亿元，资产服务业务毛利亏损10亿元，同比减少。 长租公寓的亏损主要是因为其运营成本高。袁宏昌透露，目前弘普公寓的收房成本占总成本的55%，装修成本在20%左右，此外还有人工等成本。他计算出红浦公寓的回报率约为10。不过具体收益也要看轻资产和重资产的不同模式。目前弘普公寓的资产配置有托管的轻资产策略，但整体仍以重资产为主。袁宏昌说，轻资产的收入主要是服务费。资金投入减少后，风险也会降低。如果有标准化的服务，可以快速扩张；资产回报率主要是租金差 但从目前来看，世行的单个项目亏损也很严重。21世纪经济报道查阅世联行2017年中期报告发现，世联行目前运营的弘普公寓中，只有弘普公寓盈利，其他均处于亏损阶段。报告显示，弘普实现营业收入1万元，净利润1万元；弘普实现营业收入1万元，亏损1万元；弘普实现营业收入10000元，亏损10000元。此外，其中，尚未正式运营的鸿普亏损10000元，鸿普亏损10000元，鸿普亏损10000元。 链家的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目。目前主要有两个品牌：自由之友(分散式公寓)和自含式公寓(集中式公寓)。据项目负责人介绍，长租公寓入住率达不到90%是非常危险的。入住率达到95%才能实现稳定的现金流。据他介绍，独立式公寓的入住率基本在98%以上。关于免费的盈利和商业模式，链家免费CEO林雄表示，他们不方便深入解释这些事情。 关于长租公寓的盈利问题，万科董事长兼CEO郁亮似乎更能代表市场的真实情况。郁亮表示，很多房企看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓主要是因为回报率低，导致企业不愿意这么做。“就回报率而言，我们对能达到1-2的回报率感到满意。”郁亮表示，随着政府相关扶持政策的出台，长租公寓回报率低的状况会逐渐改变。“如果以后长租公寓回报率在6-8，我们就往这个方向走。” 房企的“算盘” 既然不赚钱， 在我爱我家翔宇总经理刘洋看来，开发商的本质是“赚快钱”，而公寓长租是“赚慢钱”的方式。开发商参与开发长租公寓，是因为向存量市场转型。对于象屿，刘洋表示，扩大规模会是一个盈利的渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁业务。截至2017年5月底，象屿已在全国11个城市布局，近22万套房源。 麦点研究院研究员于博文认为，随着房地产行业进入时代，面临发展瓶颈的房企正在考虑转型，租赁市场也属于居住刚性需求。这种新的出路吸引了一些房企试水。 于博文坦言，目前中国的长租公寓市场还处于摸索阶段，市场规范化程度不高。涉足长租公寓市场的企业并没有披露自己的利润，因此很难得到市场利润的分析。但据于博文介绍，目前大部分长租公寓都处于保本状态，只有少数盈利，优客逸家也是微利。目前，在长租公寓市场，尤其是集中式长租公寓市场，大部分企业都处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。 目前长租公寓很难盈利。他表示，长租公寓面临的成本较高，主要是城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业要想盈利，就需要考虑其他盈利渠道，以租赁市场为流量获取其他利润。他还表示，长租公寓毕竟是市场，资金玩法还需要进一步探索。 但试水过的公司坚信，除了租金收入，长租公寓未来还可以通过衍生产品盈利。袁宏昌坚信，“只要收的租金和租出去的租金控制在一定比例，就一定是盈利的。”未来，长租公寓还可以通过家具租赁、产品销售等衍生服务盈利。 世联行集团副总经理、世联行弘普公寓总经理甘薇也表示，底层租金高是长租公寓盈利的难点。据他介绍，底租成本和总成本的租金差是2倍，除了底租成本，还有每年15-20%的装修成本摊销和运营费用。“其实还是很难(盈利的)。”他表示，未来长租公寓扩大规模，降低装修成本后，在后台运营服务上叠加增值服务，可能会得到一个好看的账本。 也更注重增值收益。韩石还表示，要做CityHub的综合平台，租金收入只是一方面，未来社区运营和增值服务的收入会逐渐增加。 然而，从商业角度来看，长租公寓的盈利是当前市场普遍存在的困境，但从社会角度来看，发展租赁市场具有更为崇高的社会意义。甘薇表示，租赁的发展在中国已经成为一种趋势，租售权也符合年轻人的社会需求。“只有年轻人认为在城市租房企名网本很低。如果他们用月收入的三分之一左右租房子住，能过上体面的生活，那他们的生活就幸福了。”